Revisão de contrato de locação em tempo de Pandemia

Promovendo esforços no sentido de conter a contaminação de vidas pelo coronavirus, o Poder Público tem adotado medidas enérgicas, que repercutem negativamente na economia.

No Estado de São Paulo, por exemplo, decretou-se quarentena aos 645 municípios, sendo determinado na capital o fechamento de todo comércio e serviço não essencial à população, inclusive shopping center, desde 16 de março até 15 de junho de 2020, por enquanto.

Para os comerciantes em geral, esse ato do príncipe, embora seja necessário, é catastrófico o desenvolvimento das atividades porquanto põe fim até mesmo à expectativa de faturamento.

Àqueles que desenvolvem sua atividade em imóveis alugados, como medida preventiva, é desejável que o inquilino que já se sinta impactado pela crise negocie a revisão do valor dos aluguéis, a fim de garantir a sobrevivência do seu empreendimento e, consequentemente, evitar o encerramento do contrato de locação, com a vacância do ponto. Desde já, é importante pontuar que a causa das restrições financeiras impostas ao locatário é, a princípio, inimputável a ambas as partes, não apenas porque a pandemia encerra força maior, mas porque muitas das restrições decorreram do Poder Público. Contudo, a excepcionalidade dos tempos em que vivemos recomenda bom senso na renegociação, especialmente por parte do locador, até porque o art. 18 da Lei do Inquilinato possibilita, a qualquer momento, que um novo valor para o aluguel seja pactuado de comum acordo, com a modificação da cláusula de reajuste. No comum dos casos, haverá deterioração das faculdades do locatário, a autorizá-lo, por força do art. 567, a requerer a redução do valor do aluguel, mesmo que ainda não tenha transcorrido o prazo de 3 anos previsto no art. 19 da lei 8.245/91, já que aos contratos de locação comercial se aplica, supletivamente, o Código Civil.

Ainda que alguns contratos tragam previsão expressa renunciando “ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”, nos termos do art. 54-A, §1º da Lei de Locações, nada impede que haja pactuação diversa.

Embora seja aplicável a lei específica às relações locatícias, a revisão dos contratos em geral também encontra respaldo nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, segundo os quais, se a ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (como uma pandemia) tornar a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, será possível pleitear a redução da prestação ou seu modo de execução. À luz de tais dispositivos, embora não haja previsão expressa na Lei do Inquilinato, inexistindo consenso quanto à redução do aluguel, nada impede que as partes minutem um adendo contratual prevendo a concessão de um prazo de carência, durante o qual as prestações locatícias não seriam cobradas.

No entanto, caso não haja consenso extrajudicial entre inquilino e proprietário, a ação revisional de aluguel é o único remédio capaz de reequilibrar a relação entre as partes. Nessa hipótese, a recomendação é que o locatário que pretenda discutir judicialmente a revisão do aluguel se instrumente de provas da queda de seu faturamento, ou mesmo que demonstre a redução dos alugueres cobrados em imóveis em condições semelhantes, ou seja, a desproporcionalidade entre o que está sendo cobrado e o valor de mercado, o que pode ser feito através de perícia.

A despeito das incertezas quanto ao impacto do coronavirus na economia do país, é certo que o mercado de locação comercial será fortemente impactado porquanto lidará com uma vacância inesperada e uma adequação dos preços do mercado a patamares compatíveis com a baixa demanda.

Diante deste cenário de crise, faz-se necessária a compreensão e colaboração para a manutenção do sucesso e continuação da relação locatícia.

Dra. Grazielle de Sousa Nolasco